Hrvatski segment kratkoročnog najma u rujnu je, prema podacima AirDNA-e, ostvario 11,4 posto manje realiziranih noćenja nego godinu prije, odnosno oko 166.000 noćenja manje. Istodobno je prosječna dnevna cijena, ADR, rasla 13,4 posto. Ta kombinacija ne dokazuje da su više cijene uzrok pada potražnje, ali otvara pitanje koje će hrvatski iznajmljivači i property manageri sve teže moći ignorirati: koliko se još može podizati cijena kada volumen više ne raste?
AirDNA prati tržište kratkoročnog najma na velikim digitalnim platformama i njezine brojke nisu isto što i službena DZS statistika privatnog smještaja. To je važna metodološka razlika. Ipak, podaci dobro opisuju poslovnu dinamiku segmenta koji je izrazito ovisan o online distribuciji, cijenama i ponašanju gostiju pri rezervaciji.
Rujan je u Europi općenito bio mjesec u kojem je tržište zarađivalo više od cijene, a manje od volumena. Potražnja je pala 1,2 posto, dok je europski ADR porastao 8,9 posto. Hrvatska je bila među tržištima s najizraženijom kombinacijom pada noćenja i rasta cijena: potražnja je pala 11,4 posto, dok je rast ADR-a ubrzao s 8,9 posto tijekom lipnja, srpnja i kolovoza na 13,4 posto u rujnu.
Hrvatska je u rujnu dizala cijene brže nego tijekom ljeta
To je najzanimljiviji dio podataka. Uobičajena logika posezone jest da slabiju potražnju treba poduprijeti fleksibilnijim cijenama. U Hrvatskoj se dogodilo suprotno: cijene su u odnosu na prethodnu godinu rasle brže u rujnu nego tijekom ljetnog vrhunca.
Na razini pojedinih destinacija razlike su velike. Medulin je u rujnu imao 16,8 posto viši ADR nego godinu prije, Split 13,7 posto, a Hvar 12,9 posto. Zadar je bio puno umjereniji, s rastom od 3,7 posto. AirDNA pritom bilježi i pad raspoložive ponude u tim tržištima: u Medulinu 8,9 posto, Splitu 6,1 posto, Hvaru 3,9 posto i Zadru 6,4 posto.
To znači da ne treba donositi prebrz zaključak da su više cijene same po sebi otjerale goste. Ako je aktivnih jedinica manje, može pasti i ukupan broj realiziranih noćenja čak i kada je preostali dio tržišta relativno dobro popunjen. Na rezultat utječu i struktura gostiju, kalendar, vremenske prilike, dostupnost letova i način na koji se ponuda mijenja između platformi.
Ali signal iz novih rezervacija još je slabiji
AirDNA-ina druga metrika zaslužuje posebnu pažnju. Takozvana adjusted nights booked, koja rezervacije pripisuje mjesecu u kojem su napravljene i korigira ih za očekivana otkazivanja, u Hrvatskoj je u rujnu bila 24,8 posto niža nego godinu prije. To nije isto što i broj gostiju koji su u rujnu boravili u Hrvatskoj. Riječ je o tempu kojim su se u tom mjesecu stvarale nove rezervacije za buduće boravke.
Takav pad zato treba čitati kao upozorenje, ne kao gotovu prognozu. AirDNA sama naglašava da su se rokovi rezerviranja u Europi promijenili i da je tijekom 2026. rana popunjenost često izgledala mnogo bolje nego konačni rezultat. Hrvatska je među tržištima u kojima su se rezervacije pomaknule ranije, pa jedan mjesečni booking signal može djelomično odražavati promjenu trenutka kupnje.
No kada se negativan booking momentum spoji s padom realizirane potražnje, sektor dobiva dovoljno razloga za oprez. Posebno zato što hrvatski kratkoročni smještaj ulazi u razdoblje u kojem više ne može računati da će rast broja gostiju automatski pokriti svaku novu razinu cijene.
Je li ovo granica cijena? Još ne možemo tvrditi
Cjenovna elastičnost turizma nije jednostavna. Gost ne reagira samo na cijenu apartmana. Gleda cijenu leta ili goriva, restorana, parkinga, plaže, najma automobila i ukupnog odmora. Hrvatska pritom konkurira destinacijama koje također podižu cijene, pa relativni položaj može ostati dobar čak i kada domaće cijene rastu.
Ali rast ADR-a od 13,4 posto u mjesecu u kojem potražnja pada dvoznamenkastom stopom nije podatak koji treba ignorirati. U Španjolskoj se dogodila slična kombinacija: ADR je rastao 14,5 posto, a potražnja pala 8,1 posto. AirDNA za obje zemlje izričito zaključuje da je rujanski rezultat nastao kroz više cijene na manjem volumenu, za razliku od tržišta poput Češke i Švicarske gdje su se rast cijena i bolja popunjenost pojavili zajedno.
Za Hrvatsku je zato važnije pitanje kako se mijenja prihod po raspoloživoj jedinici i neto zarada nakon svih troškova. AirDNA u objavljenom europskom pregledu ne daje zaseban hrvatski RevPAR, pa iz podataka nije korektno zaključiti je li ukupna prihodovna slika hrvatskih domaćina u rujnu bila bolja ili lošija. Viša cijena može ublažiti pad volumena, ali ne mora ga potpuno nadoknaditi.
Property managerima postaje važnija disciplina cijena nego maksimalna tarifa
U fazi tržišta u kojoj potražnja više ne raste automatski, revenue management postaje važniji i za apartmane, ne samo za hotele. To znači razlikovati dane u kojima postoji stvarna pricing power od dana u kojima previsoka tarifa samo ostavlja jedinicu praznom.
Posezona je posebno osjetljiva. Gost u srpnju često bira između nekoliko jadranskih destinacija u razdoblju kada želi godišnji odmor pod gotovo svaku cijenu. U rujnu ima više alternativa: može odgoditi putovanje, skratiti boravak, otići u gradsku destinaciju ili jednostavno ostati kod kuće. U tom dijelu godine pogrešna cijena brže se pretvara u praznu noć.
AirDNA-in podatak zato nije argument za opće snižavanje cijena. Pametniji zaključak je da hrvatski kratkoročni najam mora preciznije pratiti booking pace, konkurentsku ponudu i stvarnu spremnost gosta da plati. Više cijene imaju smisla tamo gdje ih tržište prihvaća. Problem nastaje kada se cijena povećava zato što je rasla i prošle godine, a ne zato što aktualna potražnja to dopušta.
Najvažniji test tek dolazi
AirDNA je 1. listopada za europsko tržište vidjela listopadske noći na knjigama 1,1 posto iznad prošle godine, studeni 3,8 posto ispod, a prosinac 1 posto iznad. Hrvatska u rujanskom booking tempu nije izgledala dobro, ali konačni rezultat može se još promijeniti kroz last-minute potražnju i drugačiji raspored rezerviranja.
Zato jedan rujan nije dovoljan za tvrdnju da je hrvatski privatni smještaj “preskup”. Ali jest dovoljan da se napusti jednostavna formula prema kojoj je svako povećanje ADR-a automatski znak uspjeha. Ako cijena raste, a noćenja i nove rezervacije padaju, sektor mora znati je li kupio veću vrijednost ili samo skuplje prodao manji broj noći.
Izvor: AirDNA, European Review September 2026: Europe Earns More From Fewer Nights, objavljeno 8. listopada 2026. AirDNA podaci odnose se na tržište kratkoročnog najma koje ta platforma prati i nisu izravno usporedivi s ukupnom službenom statistikom privatnog smještaja DZS-a.