Europski hoteli u 2026. još bilježe rast prihoda po raspoloživoj sobi, ali odnos između prihoda i troškova postaje sve nepovoljniji. CBRE u svojem sredinom godine ažuriranom pregledu procjenjuje da je RevPAR u Europi do lipnja porastao oko 4,5 posto, ponajprije zahvaljujući rastu prosječne dnevne cijene od 3,2 posto. Istodobno upozorava da troškovi rada, energije te brand i operatorske naknade rastu brže i sve snažnije pritišću operativne marže.
To je važna promjena za hotelijere. Posljednjih godina fokus je bio na snažnom oporavku cijena i prihoda nakon pandemije. Sada se pitanje seli na ono što ostaje nakon svih troškova.
RevPAR više nije dovoljan pokazatelj uspjeha
Revenue per Available Room jedan je od najčešće korištenih hotelskih pokazatelja jer kombinira cijenu i popunjenost. Ako raste, hotel obično izgleda zdravije. Međutim, RevPAR ne govori ništa o trošku rada, energiji, distribucijskim provizijama, održavanju, hrani i piću, kamatama ili naknadama operatoru.
Hotel može povećati RevPAR pet posto i istodobno smanjiti operativnu maržu ako mu ključni troškovi rastu brže. Upravo takav rizik CBRE vidi u drugoj polovici 2026. i početkom 2027.
Plaće postaju najveći pritisak
Rad je u većini hotela jedna od najvećih stavki troška. U mnogim europskim tržištima plaće rastu brže od prihoda, a problem dodatno povećava nedostatak ljudi. Hotel može pokušati racionalizirati smjene, automatizirati dio procesa ili povećati produktivnost, ali određeni broj zaposlenika jednostavno je potreban za održavanje kvalitete usluge.
Hrvatska je u posebno osjetljivoj poziciji zbog sezonalnosti. Velik broj radnika treba pronaći u kratkom razdoblju, često uz osiguravanje smještaja, prijevoza i administracije za strane zaposlenike. To povećava stvarni trošak rada daleko iznad same ugovorene plaće.
Energija je ponovno operativna tema
Hoteli imaju velik i relativno stalan energetski profil: klimatizacija, grijanje, priprema tople vode, bazeni, wellness, kuhinje, praonice i rasvjeta. Kada cijena energije raste, prostor za brzu prilagodbu ograničen je jer gost očekuje jednaku razinu usluge.
Zbog toga investicije u energetsku učinkovitost dobivaju izravnu poslovnu logiku. Fotovoltaika, bolji sustavi upravljanja potrošnjom, dizalice topline i obnova ovojnice više nisu samo ESG projekti, nego način zaštite marže.
Brand i operator fees također rastu
Širenje međunarodnih hotelskih brendova donosi hotelima pristup globalnoj distribuciji, loyalty programima i profesionalnom revenue managementu, ali uz cijenu. Franchise fees, management fees, marketing doprinosi i tehnološke naknade mogu postati značajna stavka kada prihod više ne raste dvocifrenim stopama.
To ne znači da je brendiranje loše. Pitanje je stvara li brend dovoljno dodatnog prihoda i niži trošak akvizicije gosta da opravda ukupne naknade.
Distribucija jede dio rasta cijene sobe
Hotel koji povećava ADR često pretpostavlja da mu gotovo cijeli dodatni iznos ostaje u prihodu. Ako veći dio rezervacija dolazi preko OTA platformi, dio rasta automatski odlazi kroz proviziju. Kod rezervacije od 300 eura i provizije od 15 posto, platforma uzima 45 eura. Kod 250 eura uzima 37,50.
Zato rast cijene ne treba promatrati odvojeno od distribucijskog miksa. Dodatni euro direktne rezervacije i dodatni euro OTA rezervacije nisu jednako vrijedni hotelu.
Hrana i piće mogu povećati prihod, ali i složenost
F&B segment često se koristi za povećanje ukupne potrošnje gosta, posebno u resortima i hotelima više kategorije. Međutim, to je operativno zahtjevan dio poslovanja s velikim udjelom rada, kvarljive robe i otpisa.
Hotel može imati restoran pun gostiju, a da mu marža bude niža nego na smještaju. Zbog toga je sve važnije pratiti profitabilnost po odjelima, ne samo ukupni prihod.
Financiranje ponovno ulazi u računicu
Više kamatne stope posljednjih su godina povećale trošak novih investicija i refinanciranja postojećih kredita. Kod hotela koji su prošli veliku obnovu ili izgradnju, financijski trošak može pojesti značajan dio operativne dobiti.
To posebno pogađa projekte koji su poslovni plan gradili na pretpostavci stalnog snažnog rasta cijena soba. Ako se ADR rast stabilizira, a kamata ostane relativno visoka, povrat na kapital produžuje se.
Za hrvatske hotele 2027. može biti godina discipline
Hrvatski hotelijeri u posljednjih su nekoliko sezona mogli dio troškovnog pritiska prenijeti na cijene. Taj prostor nije beskonačan. Gost sve više uspoređuje vrijednost za novac, a konkurentske mediteranske destinacije također ulažu u kvalitetu.
Zato će 2027. vjerojatno više nagrađivati operativnu disciplinu nego agresivno podizanje cijena. Revenue management ostaje važan, ali jednako važni postaju produktivnost rada, energetska učinkovitost, distribucijski trošak, profitabilnost F&B-a i kontrola naknada.
Pravo pitanje je koliko ostaje od svakog dodatnog eura
Hotelsko poslovanje ulazi u fazu u kojoj rast prihoda više sam po sebi nije dovoljno dobar rezultat. Vlasnik i direktor moraju znati koliki dio dodatnog prihoda završava u GOP-u, a koliki nestaje kroz rad, energiju, provizije, naknade i financiranje.
CBRE-ovo upozorenje zato nije priča o padu hotelskog tržišta. Potražnja je i dalje zdrava, a RevPAR raste. Ali nakon razdoblja u kojem je snažan rast prihoda mogao prikriti dio neefikasnosti, sljedeća faza tržišta mogla bi mnogo jasnije pokazati koji hoteli doista kontroliraju troškove.
Izvor: CBRE, European Hotel Market Outlook 2026: Midyear Review.