Hrvatski sustav turističkog smještaja ulazi u razdoblje u kojem će digitalna registracija, kontrola platformskih oglasa i periodična provjera standarda postati važniji nego dosad. Dio promjena već proizlazi iz europske uredbe koja se primjenjuje od 20. svibnja 2026., dok je novi hrvatski Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti početkom listopada još u zakonodavnom postupku.
To razlikovanje je važno. Nisu sve odredbe o kojima se govori već važeće hrvatsko pravo. Europska Uredba 2024/1028 primjenjuje se izravno, dok je hrvatski Prijedlog zakona P.Z.E. 315 prošao prvo čitanje u Saboru i tek treba dobiti konačni tekst.
Registracijski broj postaje temelj kontrole platformskog smještaja
Europska uredba uređuje prikupljanje i razmjenu podataka o kratkoročnom najmu preko internetskih platformi. Države koje uspostave registracijski postupak moraju omogućiti izdavanje jedinstvenog registracijskog broja za konkretnu smještajnu jedinicu, u pravilu online i uz razmjeran trošak.
Domaćin koji oglašava jedinicu preko platforme mora prijaviti podliježe li registraciji i, ako podliježe, dostaviti broj. Platforma ga mora prikazati uz oglas te tehnički podržati provjere i razmjenu podataka s nadležnim tijelima.
Hrvatski prijedlog novog zakona ide upravo u smjeru jedinstvenog registracijskog postupka na području cijele države te određuje nadležnosti i sankcije potrebne za provedbu europskog sustava.
Važno: novi hrvatski zakon još nije donesen
Prijedlog je Vlada uputila Saboru krajem lipnja 2026. i u srpnju je prošao prvo čitanje. Sabor je prihvatio prijedlog i primjedbe uputio predlagatelju radi izrade konačnog prijedloga. Do trenutka nastanka ovog teksta nije objavljen novi zakon u Narodnim novinama.
Zato poslovni subjekti trebaju razlikovati ono što već vrijedi od onoga što je zasad zakonodavni smjer.
Za hotele i kampove predlaže se duži ciklus rekategorizacije
Prema prijedlogu, rok ponovne kategorizacije hotela i kampova produljio bi se s četiri na pet godina. Istodobno bi se obveza periodične provjere proširila i na skupinu “Ostali ugostiteljski objekti za smještaj”.
Za kategorizirane objekte poput soba, apartmana i kuća za odmor predložena je ponovna kategorizacija svakih deset godina, dok bi se za objekte koji se ne kategoriziraju svakih pet godina ponovno utvrđivalo ispunjavanje uvjeta za vrstu.
Poslovno gledano, to znači da kategorija više nije samo status dobiven pri otvaranju objekta. Standard bi se periodično ponovno provjeravao, što povećava važnost dokumentiranja ulaganja i održavanja tehničkih uvjeta.
Komercijalni apartmani u stambenim prostorima: prijedlog ide prema strožem razdvajanju
Jedna od osjetljivijih predloženih promjena odnosi se na ugostitelje – dakle poslovne subjekte – koji žele ishoditi rješenje za sobe, apartmane i studio apartmane u prostoru stambene namjene. Prema saborskom izvješću, nova rješenja za te vrste objekata u takvom prostoru više se ne bi izdavala, dok bi mogućnost ostala za kuće za odmor.
To ne treba automatski poistovjećivati s pravilima za sve privatne iznajmljivače u domaćinstvu. Hrvatski sustav razlikuje pružanje usluga u domaćinstvu od ugostiteljske djelatnosti trgovačkih društava i obrta, a pojedine obveze za stambene zgrade već su mijenjane izmjenama zakona iz 2024.
Platforme postaju dio regulatorne infrastrukture
Najveća dugoročna promjena nije jedna pojedinačna zabrana ili novi obrazac. To je povezivanje evidencija države s platformama na kojima se smještaj prodaje.
Model u kojem inspekcija mora ručno pronalaziti oglas, pokušavati identificirati objekt i uspoređivati ga s lokalnom evidencijom postupno se mijenja. Registracijski broj postaje digitalni ključ koji povezuje jedinicu, domaćina i platformu.
Za legalne iznajmljivače to može smanjiti sivu konkurenciju. Za one koji posluju na više platformi znači da će podaci morati biti konzistentni. Za Booking, Airbnb i slične sustave znači da više nisu samo oglasni kanal, nego i tehnički sudionik u regulatornom sustavu.
Što sada treba pratiti?
Za hotelijere je ključno pratiti konačne rokove rekategorizacije. Za profesionalne operatore apartmana važan je konačni tekst o stambenim prostorima. Za privatne iznajmljivače i platforme najvažniji je način na koji će Hrvatska operacionalizirati jedinstveni registracijski broj i razmjenu podataka.
Najveća pogreška bila bi ponašati se kao da se ništa ne mijenja sve dok ne stigne inspekcija. Digitalna registracija znači da će sve veći dio nadzora nastajati automatskom usporedbom podataka, a ne samo fizičkom kontrolom objekta.
Izvori: Uredba (EU) 2024/1028; Hrvatski sabor, Prijedlog zakona o ugostiteljskoj djelatnosti P.Z.E. 315 i izvješća saborskih odbora; Narodne novine, važeći Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti.